Оформляємо перепланування квартири в бті

Прагнучи поліпшити зовнішній вигляд квартири, громадяни здійснюють перепланування житлового приміщення. Її слід відрізняти від перебудови квартири, що включає в себе заміну і монтаж мереж інженерного призначення, сантехнічного та іншого обладнання. Але загальним у перепланування і перебудови квартири є те, що всі зміни, пов’язані з житловим приміщенням, повинні бути внесені в технічний паспорт.

Технічний паспорт – це документ, в якому максимально детально відображені параметри житлового приміщення. Технічний паспорт необхідний при оформленні цивільно-правових угод з нерухомістю. Незважаючи на появу в 2008 році кадастрового паспорта (відповідно до ФЗ-221), який замінив технічний паспорт, останній не втратив своєї актуальності. У ньому відображається наступна інформація:

• адреса і поверховість квартири;
• поверховий план;
• інвентаризаційна вартість житла;
• раніше узгоджені перепланування;
• відомості про власника;
• площа приміщення;
• інші показники.

За законом технічний паспорт не має терміну дії, але БТІ один раз протягом 5 років зобов’язане проводити інвентаризацію об’єктів житлового фонду. Всі зміни, здійснювані громадянами зі своїм житлом, повинні бути відображені в технічному паспорті.

Согасование з БТІ

Перепланування: поняття та зміст

Перепланування в житловому приміщенні можна робити в тому випадку, якщо його власнику було дано дозвіл від Міжвідомчої комісії. Для того щоб зрозуміти, що таке перепланування, звернемося до норми 25 ЖК Росії. Перепланування передбачає зміни конфігурації квартири, і це необхідно внести в технічний паспорт. Власникам квартир потрібно отримати дозвіл на зміну їх зовнішнього вигляду, якщо плануються наступні дії:

• будівництво стін і знесення старих перекриттів;
• монтаж або демонтаж дверних прорізів в стінах або перегородках несучого призначення.

Не вимагають узгодження наступні дії:

• заміна несучих стін на подібні, створені з легких матеріалів;
• здійснення косметичного ремонту;
• заміна підлоги.

Основне завдання при переплануванні приміщення полягає в тому, що зміни не повинні погіршувати нинішні умови проживання сім’ї. Наприклад, заборонено збільшувати кухонне приміщення за рахунок площі ванної або туалету. Це обумовлено тим, що кухня потрапляє в зону туалету або ванної в сусідній квартирі зверху. Виняток з цього правила становить верхній поверх будинку або одноповерхова будівля (СНиП 2.1.264510, 3.8). Дозволено збільшити площу кухонного приміщення за рахунок коридору, але кухня в будь-якому випадку повинна мати вікно: так створюється природне освітлення.

При переплануванні допускаються такі дії:

• об’єднання кухонного приміщення з кімнатним при установці дверей;
• створення арки з дверима розсувного типу;
• збільшення площі ванної та туалету за рахунок нежитлового приміщення;
• перенесення технічного обладнання від стояка: монтаж нових труб при збереженні кута зливу.

Узгодження: навіщо це потрібно громадянам?

Навіщо необхідно погоджувати перепланування? Відповідь проста. Законодавець встановив відповідальність власників і наймачів житлових приміщень за самовільну їх перебудову. Стаття ЖК РФ визначає, що проживають в квартирі громадяни, зобов’язані погоджувати перепланування. При наявності самовільного перепланування, повноваженнями на санкційні дії (штраф) має Мосжілінспекция. Крім цього, цей уповноважений орган виписує припис про повернення приміщення в свій первісний стан або про узаконення перепланування. Якщо власник ніяк не реагує на припис, то уповноважений орган звертається до суду. Незважаючи на незначну суму штрафу (в середньому 2500, максимальний межа — 30000), доводити до санкцій, а тим більше — до суду, не варто.

Краще проконсультуватися з юристами про те, де отримати дозвіл на перепланування квартири. Виділяють просту і складну форми перепланування. Проста форма в комплекті документів буде представлена ескізом з докладним відображенням перебудови. Складна форма включає в себе перенесення дверних і віконних конструкцій, і ці дії вимагають складання проекту. Його виконують спеціалізовані організації, що мають ліцензію. Після виготовлення проекту, його необхідно погоджувати в декількох інстанціях: МНС, БТІ, житлова інспекція, архітектурний відділ.

Перепланування квартири і узгодження

Документ, необхідні для отримання дозволу

• Заява від власника.
• План житлового приміщення.
• Спеціально створений проект приміщення уповноваженою організацією і договір, укладений між нею і власником квартири.
• Виписка з будинкової книги.
• Висновок (технічний).
• Згода проживаючих в квартирі громадян.

У разі якщо об’єкт нерухомості належить до пам’ятників архітектури, необхідно отримати дозвіл від органу, що займається охороною пам’яток архітектури. Отримання дозволу на перепланування залежить від категорії об’єкта нерухомості. У разі складної перепланування власникам необхідно звернутися в спеціалізовану організацію за проектом. Співробітники спеціалізованої компанії оглянуть квартиру, дадуть всебічну консультацію з даного питання і запропонують оптимальний варіант проведення змін в житло.

Проект приміщення виготовляється в суворій відповідності з нормами та правилами в цілях недопущення пошкоджень будинку, але тільки на основі технічного висновку, що свідчить про стан будинку. Проект узгоджується, як було сказано вище, з відділом архітектури. Після схвалення цим відомством, проект направляється в інші інстанції. Для наймачів житла на основі соціального найму слід знати, що перепланування повинна бути ними узгоджена з їх власниками квартир. А ними виступають місцеві або муніципальні органи влади: саме на їх балансі знаходиться муніципальне житло. Воно не приватизоване мешканцями, відповідно, проживають наймачі не мають права власності на житлове приміщення.

Якщо такий стан справ їх не влаштовує, то одним з варіантів придбання права власності за законом є приватизація. Після того, як громадянин отримав дозвіл на перепланування у всіх інстанціях, Мосжілінспекция виносить акт, згідно з яким вона дозволяє проводити перепланування. У чому особливості проведення перепланування в приватному будинку? Якщо громадянин проживає в приватному будинку, він справедливо сподівається на те, що проблеми з сусідами йому не загрожують. Це частково так, але за погодженням перепланування в уповноважені органи, потрібно звернутися. Для цього необхідно зібрати і представити вищевказаний комплект документів в Мосжилинспекцию.

На погодження дозволу дається 45 днів з дня надання документів. Рішення про те, що зміну в конфігурації приміщення можна робити, має бути видано протягом 10 днів з дня отримання Надання від уповноваженого органу.

БТІ

БТІ-це організації, в компетенцію яких входить технічний облік та інвентаризація нерухомості в Росії. В даний час БТІ працюють в якості унітарних і муніципальних підприємств. Як оформити перепланування квартири в БТІ?

Перед тим як почати ремонтні роботи, не варто чіпати стіни, а тим більше – їх зносити. Для початку необхідно відвідати БТІ (до стадії формування проекту для особливо складних перепланувань). У БТІ видадуть поверховий план житлового приміщення. Щоб цей документ отримати, з собою потрібно мати правовстановлюючі документи на об’єкт житлової нерухомості. На підставі отриманої з БТІ довідки, можна братися на план перепланування або проект. Далі, слід звернутися в Мосжилпроект (Москва), для жителів регіонів – в орган проектування капітального ремонту об’єктів житлової нерухомості та отримати технічний висновок про стан будинку або квартири, а також про можливість проведення там ремонтних робіт. Крім того, на черзі наступні інстанції:

• СЕС;
• Пожежний нагляд.

Які варіанти існують у цих органів? Вони або погоджуються з проведенням ремонтних робіт або відмовляють у цьому. Відмови від них трапляються вкрай рідко, але якщо це сталося, можна сміливо звертатися до юристів. Отримавши грамотну консультацію від цих фахівців, варто в повторному порядку звернутися в вищевказані органи. У разі їх позитивного рішення, громадянину потрібно відвідати ТСЖ або ЖЕК, де видається згода на здійснення робіт письмово. Старший по будинку сповіщає сусідів про те, що збирається робити громадянин, який проживає поруч з ними. Сусіди підписують угоду, що не проти ремонтних робіт. Остаточними етапами оформлення перепланування є:

• візит в архітектурно-планувальний відділ;
• відвідування Мосжилинспекции.

Вони видають дозвіл на проведення перепланування, після якого можна сміливо починати роботи. Після їх завершення керуюча компанія (КК) разом зі спеціалізованою організацією, яка займалася розробкою проекту квартири, формують спеціальний документ про виконані роботи. На підставі цього документа співробітник БТІ вносить коригування в поверховий план будівлі або споруди.

Дозвіл на перепланування: основний зміст

Приклад плану квартири для БТІ

Цей документ, на підставі якого починаються ремонтні роботи, містить в собі:

• дату його винесення;
• інформація про уповноваженого співробітника, яке винесло позитивне рішення про перепланування;
• підпис уповноваженого співробітника;
• підстава прийняття рішення;
• вимога про внесення поправок до технічних документів;
• вказівка відповідальної особи, яка уповноважена на виконання розпорядження.

Якщо надійшла відмова від уповноваженого органу, необхідно уважно його вивчити. Не забороняється разом з отриманою відмовою підготувати ще раз документи і відправити їх до Уповноваженого органу. Разом з ними відправити вимогу керівнику уповноваженого органу про те, щоб він всебічно і повно вивчив відмову свого підлеглого. А також пояснив і аргументував позицію свого відомства. Якщо громадянина не задовольнила аргументована позиція керівника відомства, посадова особа не відреагувало на прохання заявника, або рішення знову було винесено не на його користь, можна звернутися до суду.

ВАЖЛИВО: повторна подача документації на перепланування можлива тільки через 3 місяці з дня отримання рішення про відмову в переплануванні.

Узаконення перепланування

Не думаючи про наслідки, багато росіян змінили зовнішній вигляд квартир, а ремонтні роботи треба було погоджувати. У цьому випадку у громадян існує один вихід – звернутися до суду. Але перед цим необхідно пройти наступні етапи:

• Підготовка пакету документів, які необхідні для надання в БТІ з метою отримання нового технічного паспорта:
• старий паспорт (технічний);
• правовстановлюючі документи на квартиру;
• заява від власника приміщення про те, що йому необхідний новий технічний паспорт.
  • Очікування співробітника БТІ: він оглядає всі зміни в квартирі і порівнює їх зі старим технічним паспортом.
  • Візит в СЕС з метою отримання висновку про те, що квартира відповідає нормам. Співробітник СЕС також виїжджає на місце огляду. У разі позитивного рішення, громадянина запрошують до СЕС забрати висновок.
  • З технічним паспортом, знову зробленим БТІ, необхідно прийти в спеціалізовану проектну організацію і замовити там проект.
  • Після цього потрібно звернутися в архітектурний відділ районної адміністрації і поставити його співробітників про те, що в певному житловому приміщенні була проведена перепланування.
  • Візит в суд за місцем проживання з метою узаконення самовільного перепланування.

Спірні моменти в оформленні плану квартири

Які документи необхідно зібрати для подачі позову в суд?

• Заява про те, що власник приміщення просить узаконити перепланування.
• Оригінал правовстановлюючого документа на квартиру.
• Паспорт квартири (технічний), як старого, так і нового зразка;
• Висновок з СЕС.
• Висновок з проектної організації.

Якщо суд виніс позитивне рішення щодо позивача, то потрібно прийти в Кадастрову палату. Ця установа видає новий кадастровий паспорт на об’єкт житлової нерухомості. Кадастровий паспорт на квартиру – це письмова інформація з Росреестра. В документі містяться дані:

• про площу, планування квартири;
• про наявність або відсутність балкона;
• поверховість квартири і т. д.

Крім того, кадастровий документ представлений графічною частиною, на якій докладно викладено план квартири до і після ремонтних робіт із зазначеним метражем приміщення. Кадастровий паспорт необхідний в наступних випадках:

• Здійснення угод з об’єктом житлової нерухомості (купівля-продаж, мена, дарування, оренда, спадщина, перехід в категорію комерційної нерухомості).
• Перепланування в квартирі.
• Виселення з квартири в судовому порядку.

Для житлових приміщень кадастровий паспорт видається строком на 12 місяців. З 2013 року цим займається Кадастрова Палата при Росреестре. З лютого 2015 року стало можливим оформлення цього документа через інтернет.

ВАЖЛИВО: якщо в результаті перепланування площа житлового приміщення змінилася, то необхідно в УФРС отримати нове свідоцтво на об’єкт нерухомості.

Готові плани для відправки в БТІ

Чи може бути відмова суду в узаконенні перепланування квартири?

Суд може відмовити позивачеві в узаконенні перепланування. Позитивне рішення щодо позивача згідно нормі 29 ч4 ЖК РФ суд виносить, якщо перевлаштоване приміщення з незаконним переплануванням не створює загроз для життя і здоров’я громадянам і не ущемляє їх законні інтереси. Перш за все, цього відштовхується суд, а вже потім беруться до уваги доводи позивача.

Крім того, не можна не брати до уваги частину 5 цієї ж статті ЖК Росії, яка вказує на те, що суд має право приймати рішення про реалізацію квартири з публічних торгів або про розірвання соціального найму у разі порушення невиконання громадянами вимог про усунення незаконного перепланування.